مزایای سند رسمی

رئیس اتحادیه سراسری کانون‌های وکلای دادگستری ایران (اسکودا) گفت: میزان استفاده از اسناد رسمی با میزان پیشرفت و توسعه یافتگی و نیز سطح آگاهی‌های مردم کشورهای مختلف نسبت مستقیم دارد.

به ادامه مطلب مراجعه شود..

رئیس اتحادیه سراسری کانون‌های وکلای دادگستری ایران (اسکودا) گفت: میزان استفاده از اسناد رسمی با میزان پیشرفت و توسعه یافتگی و نیز سطح آگاهی‌های مردم کشورهای مختلف نسبت مستقیم دارد.
بهمن کشاورز در گفت‌وگو با گروه حقوقی <ایران> پیرامون مزیت استفاده از سند رسمی در مقایسه با اسناد عادی و این که چه تعداد از پرونده دعاوی موجود در دادگاه‌ها به علت عدم استفاده از سند رسمی است اظهار کرد: آمار دقیقی در این مورد در دست ندارم اما به طور اجمالی می‌توانم بگویم کمتر اتفاق می‌افتد در مطالبه حقوق مبتنی بر اسناد رسمی، فرد دارنده حق دچار مشکل شود و اگر شود نسبت به حالتی که مستند حق سند عادی باشد یا اینکه به هیچ عنوان سندی در دست نداشته باشد مشکلات کمتری خواهد داشت.
اما سند رسمی دقیقاً چیست و چه تفاوتی با سند عادی دارد؟ در ماده 1287 قانون مدنی درتعریف سند رسمی آمده است، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. قانون، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شود، اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و همچنین اسنادی را که نزد سایر مأموران رسمی تنظیم شده باشد رسمی می‌داند.
در مقابل سند رسمی، سند عادی وجود دارد که نمونه‌های آن در زندگی ما فراوان است، مانند، اجاره‌ نامه‌هایی که در دفاتر مشاوران املاک تنظیم می‌‌شود. یکی از تفاوت اساسی سند رسمی با سند عادی این است که تاریخ سند رسمی حتی علیه اشخاص ثالث نیز واجد اعتبار است. در صورتی که طبق قانون 1305 قانون مدنی، اعتبار تاریخ سند عادی محدود به تنظیم‌‌کنندگان آن و ورثه آن‌ها یا کسی است که به نفع او وصیت شده است.
رئیس اسکودا توضیح داد: به عنوان مثال به طور معمول زمانی که شما ملکی را با سندعادی از شخصی خریده باشید و بین طرفین مستندات رد شده باشد در تاریخ معینی فروشنده برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر می‌شود. در این حالت اگر او استنکاف کند و شما طرح دعوی کنید او می‌تواند مستند شما که سند عادی است را تکذیب کند. بدین معنی که ممکن است بگوید امضای سند عادی مربوط به او نیست. در این حالت این شما هستید که باید اصالت و صحت سند عادی را که در دست دارید اثبات کنید که این گاهی بسیار مشکل است.
کشاورز افزود: همچنین ممکن است زمانی که از کسی‌طلبی دارید و مستند شما رسید عادی است زمانی که آن را مطالبه می‌کنید ناچارید با طرح دعوی در دادگستری و تقبل هزینه سنگین و معطلی بسیار به حق‌تان برسید و‌طلبتان را وصول کنید. اما اگر برای همین مورد، یک سند رسمی در دفترخانه تنظیم کرده باشید با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند و پرداخت هزینه جزئی می‌توانید اجرائیه صادر کنید و اموال طرف را نشان دهید تا دایره اجرایی ثبت آن اموال را توقیف کند و پس از فروش آن اموال با سهولت بیشتری به حق ‌تان برسید.
این وکیل پایه یک دادگستری در ادامه به بی‌میلی بخشی از افراد جامعه در استفاده از سند رسمی اشاره کرد و گفت: این بی‌میلی بدین دلیل است که به احتمال زیاد از یک سو شاید در برخی از قسمت‌های کشور دفتر اسناد رسمی به اندازه کافی وجود ندارد. هر چند در برخی شهرها تعداد دفاتر اسناد رسمی بسیار بیشتر از اندازه نیاز است. البته هر دو این حالات غیرقابل قبول است و آثار منفی خاص خود را دارد. از دیگر سو شاید مردم با مزایای تنظیم اسناد رسمی آشنا نیستند و به همین خاطر از این ابزار بسیار مطلوب استفاده نمی‌کنند.

تأکید قرآن بر نوشتن عقود
وی با تأیید این که در جامعه ما افراد تنها به دلیل خویشاوندی، استفاده از سند عادی و قول شفاهی را مقبول و مورد وثوق می‌دانند، تصریح کرد: حتی در کلام خداوند هم آمده: «تعهدات و عقودتان» را بنویسید. بنابراین اتکا به قول شفاهی افراد در تعهدات و الزامات، ساده نگری و خوشبینی بی‌جهت و مخرب است. زیرا حداقل می‌توان گفت در این روزگار چنین قول و قرارهایی قابل اتکا نیست. حتی کسی گفته بود که قرارداد شفاهی حتی به اندازه کاغذی که روی آن نوشته شده است اعتبار و ارزش ندارد (توجه دارید که در قرارداد شفاهی اصلاً کاغذی وجود ندارد. )

سند رسمی و قضازدایی
وکیل کشاورز در ادامه در پاسخ به سؤالی پیرامون استفاده از سند رسمی به عنوان راه‌حلی برای قضا زدایی خاطرنشان کرد: آنچه بیان شد مؤید صحت این گفته است که سند رسمی راهی برای قضا زدایی است. زیرا تنظیم سند رسمی در تعهداتی که اجرای آن‌ها لازم است متعهد له را از رجوع به دادگاه بی‌نیاز می‌کند. بنابراین کار دادگاه‌ها کم می‌شود. هر زمان که سند رسمی برای ضبط اقرار یا اعلامی باشد وجود سند رسمی موجب می‌شود شخصی که سند به ضرر او است از تکذیب آن احتیاط کند. از سوی دیگر طرح دعوی و شکایت بر مبنای مستند رسمی مدت رسیدگی را کوتاه می‌کند که این به تعبیری به مفهوم قضازدایی است. یعنی مدت دخالت اولیه را در قضا کوتاه و امکان تصمیم‌گیری در مورد تعداد بیشتری از پرونده‌ها را ایجاد می‌کند.

بی اطلاعی مردم از مزایای سند رسمی
وی در ادامه با اشاره به موانع موجود بر سر راه سند رسمی بیان کرد: «گمان می‌کنم اگر به دنبال شناسایی بزرگترین مانع در این باره باشیم به بی‌اطلاعی مردم از مزایای سند رسمی خواهیم رسید. در این میان تصور نمی‌کنم ادارات و نهادهای ما سهمی بر سر راه پذیرش سند رسمی داشته باشند. زیرا در مورد اسناد عادی احتمال بروز اشکال و مسائلی از قبیل جعل و الحاق و مانند این‌ها وجود دارد که در مورد اسناد رسمی نیست. پس طبیعی است که ادارات دولتی از ورود به این‌گونه مسائل ناخشنود باشند زیرا در نهایت ممکن است برایشان ایجاد مسئولیت کند.
رئیس منتخب اسکودا پیرامون مقایسه استفاده از سند رسمی در ایران با سایر کشورها نیز گفت: می‌توان گفت میزان استفاده از اسناد رسمی با میزان پیشرفت و توسعه یافتگی و نیز سطح آگاهی‌های مردم کشورهای مختلف تناسب مستقیم دارد. البته در بسیاری از کشورها تنظیم سند رسمی آسان‌تر و در برخی ممالک مشکل‌تر است. در برخی کشورها مقدمات تنطیم اسناد رسمی و معاملات را دفاتر یا مشاوران حقوقی فراهم می‌کنند. طرفین یا اطراف معامله به طور عملی فقط در آخرین مراحل با یکدیگر تماس برقرار می‌کنند و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و تنظیم اسناد نیز از طریق وکلا و مشاوران حقوقی انجام می‌شود.
در نتیجه شرایط و احتیاط‌های قانونی در معاملات و قراردادها با دقت کامل رعایت و از بروز اختلافات بعدی احتراز می‌شود.
وکیل پایه یک دادگستری در پایان به مردم توصیه کرد: افراد در معاملات و قراردادهای خود باید ابتدا آنچه را که می‌خواهند به طور دقیق با وکلا و مشاوران خود مطرح کنند تا این مواد در قالب قراردادهای موضوع ماده 10 قانون مدنی یا عقود معین باشد. سپس نتیجه را برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی عرضه کنند.
در مورد اسنادی که محتوای آن‌ها نیاز به اجرای بعدی دارد تعهدات طرفین را در مورد اجرای جزئیات مشخص و نحوه اجرا را نیز به تفصیل روشن می‌کنند.
همچنین اگر برای عدم اجرای تعهد، با تأخیر در آن می‌خواهند جریمه‌ای مقرر کنند مقدار جریمه و نحوه تحقق آن و ترتیب پرداختش را در بند رسمی به طور کامل مشخص کنند تا صدور اجرائیه آسان باشد